Lorsque vous vendez un bien immobilier (maison, appartement, terrain) en réalisant un profit, cette plus-value immobilière est en principe soumise à l'impôt. Voici comment la calculer et quelles exonérations s'appliquent en 2026.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d'achat + frais + travaux). Si le résultat est positif, il y a plus-value et potentiellement une taxe à payer. Si négatif, il s'agit d'une moins-value (non déductible sur les autres revenus).
Comment calculer la plus-value brute ?
Plus-value brute = Prix de vente – Prix de revient
Le prix de revient comprend :
- Le prix d'achat payé lors de l'acquisition
- Les frais d'acquisition : soit les frais réels (notaire, droits d'enregistrement, agence), soit le forfait de 7,5% du prix d'achat
- Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement (non d'entretien courant) : soit les frais réels justifiés, soit le forfait de 15% du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Il existe deux régimes distincts : l'un pour l'IR, l'autre pour les prélèvements sociaux.
Abattements pour l'IR (exonération à 22 ans)
| Durée de détention | Abattement IR |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an |
| 22e année révolue | 4% (exonération totale) |
Abattements pour les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans)
| Durée de détention | Abattement PS |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 1,65% par an |
| 22e année révolue | 1,60% |
| De 23 à 30 ans | 9% par an |
Taux d'imposition de la plus-value nette
La plus-value nette (après abattements) est imposée à :
- 19% au titre de l'impôt sur le revenu
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS...)
- Soit un total de 36,2% avant abattements
📊 Exemple : Plus-value brute de 100 000 € après 10 ans de détention. Abattement IR = 30% (5 ans × 6%). Plus-value nette IR = 70 000 €. IR = 13 300 €. Abattement PS = 8,25% (5 ans × 1,65%). Plus-value nette PS = 91 750 €. PS = 15 781 €. Taxe totale : 29 081 €.
Exonérations de plus-value
Plusieurs situations permettent d'être exonéré totalement de plus-value :
- Résidence principale : exonération totale et permanente (sans condition de durée)
- Durée de détention : exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans
- Première cession de résidence secondaire : si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années, et réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois
- Prix de vente inférieur à 15 000 € : exonération automatique
- Vente à un organisme de logement social : exonération temporaire (sous conditions)
- Expropriations : exonération si le produit est réinvesti dans un délai de 12 mois
- Retraités et invalides sous conditions de ressources
La surtaxe sur les grandes plus-values
Les plus-values immobilières nettes supérieures à 50 000 € sont soumises à une surtaxe progressive :
| Montant de la plus-value nette | Surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0% |
| De 50 001 € à 100 000 € | 2% |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3% |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4% |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5% |
| Au-delà de 250 000 € | 6% |
Qui paie la plus-value ? Comment ?
La plus-value immobilière est calculée et retenue par le notaire lors de la vente. Le notaire effectue le calcul, prélève la taxe et la reverse directement à l'administration fiscale. Le vendeur n'a donc pas à remplir de formulaire spécifique pour la plus-value sur sa déclaration d'impôts (sauf cas particuliers).
Utilisez notre calculateur de plus-value immobilière pour estimer votre taxe avant la vente.