Si vous percevez des loyers provenant de biens immobiliers nus (non meublés), vous êtes soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition existent : le micro-foncier et le régime réel. Voici comment choisir le plus avantageux pour 2026.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l'ensemble des charges (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.).
En pratique : vous déclarez uniquement vos loyers bruts perçus, l'administration applique 30% d'abattement, et le revenu net imposable (70% des loyers) s'ajoute à vos autres revenus pour calcul de l'IR.
💡 Avantage micro-foncier : Simplicité maximale, aucune comptabilité à tenir, aucun justificatif de charges à conserver.
Le régime réel : déduire les charges effectives
Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Il est également accessible sur option pour ceux qui en rempliraient les conditions du micro-foncier, si leur taux de charges effectives dépasse 30%.
Au régime réel, vous déduisez les charges réelles :
- Frais de gestion : honoraires d'agence, frais de comptabilité, procédures contentieuses
- Travaux déductibles : réparations, entretien, amélioration (hors construction et agrandissement)
- Intérêts d'emprunts immobiliers finançant le bien
- Charges de copropriété (quote-part déductible)
- Taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères payée par le locataire)
- Primes d'assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés...)
- Frais de procédure en cas de litige
- CSG déductible de l'année précédente (5,4% sur le revenu foncier)
Le déficit foncier : réduire son IR
Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable :
- Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour les biens en passoire énergétique sous conditions)
- Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Attention : la déduction du déficit sur le revenu global requiert de maintenir le bien en location nue pendant au moins 3 ans.
Comment choisir entre micro et réel ?
Comparez vos charges effectives au forfait de 30% :
- Si vos charges représentent moins de 30% des loyers : micro-foncier plus avantageux
- Si vos charges représentent plus de 30% des loyers : régime réel préférable
En pratique, le régime réel est souvent plus intéressant dès lors qu'il y a un emprunt en cours, des travaux importants ou une charge de copropriété élevée.
Tableau comparatif — Exemple chiffré
| Situation | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Charges effectives | — | 4 500 € |
| Revenu net imposable | 7 000 € (×70%) | 5 500 € |
Dans cet exemple, le régime réel est préférable (charges > 30% des loyers).
La SCI à l'IR : même régime
Les revenus distribués par une SCI à l'IR (transparente fiscalement) sont traités comme des revenus fonciers dans les mains des associés. Le choix micro/réel s'applique également.
Le passage du micro au réel
Il est possible de passer du micro-foncier au régime réel à tout moment, pour une durée minimale de 3 ans. Après cette période, le micro-foncier redevient accessible (sous conditions de revenus). Le passage inverse (du réel au micro) est possible dès l'expiration de la période de 3 ans.